Главная - Хозяйственное право - Что требуется чтобы перейти в другую управляющую компанию

Что требуется чтобы перейти в другую управляющую компанию


что требуется чтобы перейти в другую управляющую компанию

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!

Дополнение — в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы объяснили ряд тонкостей, связанных со сменой УК.

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта «Реформа ЖКХ»). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК.

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме.

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

а) проведении собрания в форме очно-заочного голосования,

б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,

в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,

г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,

д) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК,рекомендуемый срок — 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления),

Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).

е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.

Не забываем вести реестр уведомлений ( образец реестра).

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один — два свидетеля оставляют свои подписи.

Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).

С 1 июля 2015 года упразднен реестр голосования собственников на очном голосовании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.

4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

Бланк Решения собственников используется все тот же.

5) Составляем протокол собрания.

Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией.

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.

Если у вас остались какие-то вопросы, пожалуйста оставьте их в комментариях к данному материалу.

Дмитрий Иванов для нкжкх.рф

Образцы документов подготовила: юрист МОД «Народный контроль в ЖКХ» Серафима Виноградова.

Также прочитайте:

Видеозапись первой части семинара «Как поменять УК?»:

Видеозапись второй части семинара «Как поменять УК?»:

Оставить комментарии к данному материалу вы можете на наших страницах в социальных сетях ВКонтакте, Facebook и Одноклассники.

Пошаговая инструкция для смены управляющей компании

Шаг первый: создание группы активистов

Для начала создайте инициативную группу из жильцов дома для решения этого вопроса. Один в поле не воин, и еще одна голова хорошо, а две лучше. В команде единомышленников вы затратите меньше времени на подготовку. Смена управляющей компании осуществляется в результате голосования собственников, поэтому остальные жильцы должны быть в курсе происходящего. Желательное условие – предварительно заручиться предварительной поддержкой большинства собственников.

Шаг второй: выбор альтернативной управляющей компании

Определитесь, какую управляющую организацию вы хотели бы видеть взамен действующей. Сместить существующую УК – половина дела, нужно подобрать достойную замену, чтобы не сменить, как в известной поговорке, шило на мыло. Провести второе собрание, посвященное выбору управляющей компании, будет весьма проблематично, поэтому вопрос отказа от одной организации и выбора другой необходимо решать одновременно.

  • Чтобы подобрать управляющую компанию, придется изрядно потрудиться. Для начала предлагаем вам изучить всевозможные рейтинги управляющих организаций, встречающиеся в сети. В каждом регионе свои ресурсы, составляющие рейтинговые шкалы. В поисковике вы можете легко найти топ 10 управляющих компаний вашего региона.

  • Не поленитесь поискать отзывы в сети о понравившихся вам компаниях. Конечно, необходимо понимать особенности человеческого менталитета. Люди охотнее оставляют плохие отзывы, нежели хорошие. При этом, оставляя негативный отзыв, зачастую автор утаивает некоторые важные детали и неоднозначные нюансы. Поэтому мысленно избавьте от эмоциональной окраски такие тексты, воспринимайте только факты и подключайте критическое мышление. Зачастую, десятки хороших и добрых дел управляющей компании остаются необнародованными, потому что люди склонны воспринимать хорошую работу организации как нечто само собой разумеющееся.

  • Исследуйте близлежащие районы и жилые комплексы. Начните с осмотра – если вам нравится внешний вид, ухоженность подъездов, чистота придомовой территории, возьмите на вооружение эту управляющую организацию. Информация об управляющей организации, а именно ее официальное название, адрес, режим работы и веб-адрес в соответствии с действующим порядком должна быть размещена на табличке или на доске объявлений жилого дома.

  • По возможности проведите личную беседу с жильцами понравившихся домов. Спросите, насколько они довольны работой организации. Поинтересуйтесь средним размером платежки в зимний и летний период. Помните о том, что дешево – не значит качественно. Выбирайте организацию со средним ценником. Неплохо было бы узнать, как оперативно организация реагирует на поломки и внештатные ситуации.

  • Изучите сведения о самой организации – кто руководитель, как давно она существует на рынке, какими активами обладает – техника, квалификация персонала. Не будет ли она нанимать сторонние организации для исполнения своих обязанностей. Это в конечном итоге отразится на кошельке конечного потребителя услуг.

  • Поинтересуйтесь в самой управляющей компании, согласна ли она взять ваш дом под свое крыло. Не стесняйтесь задавать ее сотрудникам любые вопросы, в том числе неудобные. Такие беседы хорошо дополняют общую картину. Попросите управляющую компанию разработать и представить на собрании план будущих работ по дому, возможные тарифы, и другие условия работы.

Шаг третий: подготовка информации о кандидатах

Для того, чтобы голосование о смене управляющей компании прошло полноценно, попросите письменные предложения от выбранных вами организаций. Оптимальным вариантом будет выбор одной управляющей организации для рассмотрения. Если представить для выбора больше одной компании, согласия между собственниками можно и не достичь. Удачной идей будет пригласить на собрание представителя компании. Он сможет рассказать о планах организации в отношении дома, ответить на все вопросы жильцов и развеять возникающие сомнения.

Для заочного этапа голосования, о котором речь пойдет позже, лучше подготовить информацию об управляющей компании в печатном виде или сделать рассылку в электронном, если есть такая возможность.

Шаг четвертый: подготовка к голосованию

Чтобы провести легитимное собрание, необходимо соблюсти ряд условностей.

  • Предупредить других собственников о проведении собрания не менее, чем за 10 дней до выбранной даты. В соответствии с Жилищным кодексом, уведомлять нужно лично (подтверждением об уведомлении будет служить подпись собственника в специально созданном реестре уведомлений), либо направив заказное письмо с уведомлением. Подготовьте так называемый реестр уведомлений. В нем жильцы дома будут ставить подпись после того, как получат информацию о дате проведении собрания. Для тех собственников, которых вы не сможете пригласить лично, в реестре указываются реквизиты письма, направленного почтой с уведомлением о вручении.

  • В некоторых случаях жильцы дома принимают решение о том, что информирование собственников допускается иным образом. Например, информацией о собрании собственников на доске объявлений подъезда. С приходом современных технологий создаются общие чаты собственников в соцсетях и мессенджерах, и объявление о собрании в таком чате также считается действительным, если это оговорено правилами. В договоре между собственниками и управляющей компанией также может быть указан установленный способ оповещения жильцов.

  • Учитывая, что собрать вместе в один день и в одно время всех жильцов многоквартирного дома – задача нереальная, оптимально использовать собрание с очно-заочной формой голосования. Ее суть заключается в том, что к тем собственникам, которые не пришли на собрание, вы можете явиться домой в ближайшее время. В этом случае собственник выразит свое мнение в буквальном смысле не вставая с дивана, поставив свою подпись в реестре голосования с пометкой «за» или «против». Для большинства жильцов это самый удобный формат голосования.

  • К моменту информирования жильцов о проведении собрания у вас уже должна быть сформулирована повестка дня. В повестку дня необходимо включить вопрос о проведении очно-заочного голосования, о смене управляющей компании, и о сроках, которые вы дадите предыдущей управляющей компании для передачи документации и остатка средств. Для заочной части голосования также на собрании устанавливаются сроки. Обычно не более месяца. Этого времени хватает для того, чтобы обойти всех собственников, которые в отпуске, в командировке, на работе, и так далее.

  • Помимо оговоренных условий, обязательными в повестке дня должны быть и технические моменты – утверждение председателя и секретаря собрания, комиссии по подсчету голосов, места для хранения результатов голосования, утверждение метода знакомства собственников с протоколом голосования. В повестку дня вы можете включить любые другие насущные вопросы, требующие решения. В течение собрания повестку дня изменить нельзя. В извещении повестка дня собрания также должна быть указана.

  • Если в числе прочих в доме есть муниципальные квартиры, то уведомление о собрании необходимо направить в местный муниципалитет.

Шаг пятый: проведение голосования

Выбранная очно-заочная форма голосования имеет свои особенности. Для начала все вопросы на собрании обсуждаются с теми жильцами, кто пришел на собрание. Они выражают свое мнение в соответствующем реестре по каждому вопросу, поставленному на голосование. Вариантов ответа может быть три: «за», «против», «воздержался».

Затем в течение оговоренного на собрании времени (как выше указывалось, обычно для такой работы отводится месяц) необходимо провести опрос тех собственников, которые не смогли присутствовать на собрании. Они также выразят свое мнение в том же самом реестре.

Шаг шестой: уведомление о результатах голосования

  • После того, как избранная комиссия завершит подсчет голосов, о результатах голосования необходимо уведомить собственников. Срок на подсчет голосов и уведомление собственников отводится в размере десяти дней.

  • Способ извещения жильцов о результатах прошедшего голосования был утвержден в процессе собрания, и вам останется только реализовать его. Удобнее всего разместить эту информацию на доске объявлений у подъезда.

  • По каждому из вопросов, которые решались на собрании жильцов, необходимо составить письменный протокол. К протоколу должен быть приложен полный реестр собственников, для того, чтобы ГЖИ было проще оценить, имелся ли кворум, и действительно ли решение было принято большинством голосов. Собрание признается состоявшимся, если в нем приняли участие более 50% голосов собственников. Голоса учитываются не по количеству собственников, а по размеру жилых помещений, находящихся в собственности. То есть голос владельца трехкомнатной квартиры весомее, чем вес хозяина однушки.

  • Если собрание имеет кворум, и в результате собрания было принято решение о смене УК, необходимо готовить пакет документов для государственной инспекции по жилью и для бывшей управляющей организации.

Шаг седьмой: расторжение договора со старой УК и извещение ГЖИ о смене управляющей организации

Очень часто действующие управляющие организации не сдают просто так свои позиции. Для того, чтобы у нерадивой УК было меньше шансов оспорить ваше решение в суде, необходимо соблюсти все необходимые формальности. Важным пунктом на этом пути является оповещение старой и новой УК и уведомление ГЖИ о произошедшей смене.

Для этого в пятидневный срок направляем в действующую управляющую организацию уведомление о прекращении действия договора на основании решения собственников. К данному заявлению вы можете приложить копию протокола общего собрания. В письме также необходимо установить сроки передачи всей имеющейся технической документации и остатка денежных средств выбранной организации. Для того, чтобы передача состоялась, в письме указывается полное наименование, реквизиты и контакты выбранной управляющей компании.

В пятидневный срок также необходимо внести изменения в реестр государственной инспекции по жилью. Для внесения изменений представителю многоквартирного дома необходимо предоставить в ГЖИ следующий пакет документов:

  • Протокол общего собрания собственников (оригинал)

  • Протокол принятого решения (оригинал)

  • Полный реестр собственников жилых помещений многоквартирного дома

  • Реестр уведомления собственников о проведении собрания (личных и направленных по почте)

  • Оригинал бланков голосования

  • Реестр граждан, присутствующих на очной части собрания, и тех, кто голосовал заочно.

В отдельных случаях по требованию ГЖИ необходимо будет предоставить иные документы, подтверждающие легитимность принятого решения.

Шаг восьмой: заключение договора с выбранной управляющей организацией

В новую управляющую компанию также направляются копии протоколов проведенного собрания в качестве уведомления о намерении заключить договор. Проследите, чтобы был составлен двусторонний акт приема-передачи имущества и финансов между сменившимися организациями. Также желательно проконтролировать полноту и достоверность данного перечня. Это поможет оценить эффективность уже проведенных работ и тех работ, которые планирует выбранная компания.

Новая компания должна направить жильцам договор обслуживания. Проще всего это сделать сразу после собрания в случае принятия положительного решения, так как собрать всех вместе в другое время вам вряд ли удастся.

Какие документы должна передать старая управляющая компания новой

Всю документацию можно условно разделить на 3 типа:

  • Ключи от запирающихся общедомовых помещений (чердак, подвал и т. д.) и от чипированных приборов учета (например, тепловой энергии).
  • Информацию о жильцах и занимаемой ими площади. Списки предоставляются бумажные и электронные. Именно на их основании начисляется квартплата.
  • Техническая документация. Сюда входят документы на приборы учета, акты проверки состояния коммуникационных систем, акт подготовки к отопительному сезону.
  • Также передаются копии кадастрового и градостроительного плана, проектная документация, протоколы общих собраний и иная документация, предусмотренная договором об управлении.

Если любой документ или ключи утеряны, то дается 3 месяца на их восстановление.

Конкурс по выбору новой управляющей компании

Открытый конкурс по выбору управляющей организации проводится на основании ст. 162 ЖК РФ. При этом владельцы квартир могут провести собрание по выбору способа управления до или во время проведения открытого конкурса, пока не будет объявлен победитель. Участником мероприятия может стать ИП или юридическое лицо.

Предмет конкурса – право заключения договора управления МКД. Объект процедуры – стоимость обязательных и вспомогательных работ по обслуживанию и ремонта общего имущества дома.

Аукцион по управлению многоквартирными домами проводится для того, чтобы выявить компанию, которая за указанный организатором размер платы предложит наибольший объем работ по обслуживанию и ремонту общего имущества МКД.

В процессе проведения конкурса собственники квартир могут создать опросный лист для каждой УК-претендента. По результатам анкетирования совет дома либо инициативная группа определяют победителя проведенного ими конкурса. Когда торги будут завершены, останется лишь обсудить условия будущего договора, перечень услуг, тарифы.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *